В Земельном Кодексе РФ есть статья 39.20, часть первая которой звучит так: «исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках». Статья, как всегда, рассчитана на добросовестных граждан, которые имеют на праве аренды муниципальную землю, и построили себе дом или социально-значимый объект, а затем могут выкупить под этот объект землю из муниципальной собственности. Для этого собственнику здания нужно представить в орган местного самоуправления документы, подтверждающие право на земельный участок и документы, подтверждающие право на здание, сооружение, которое расположено на выкупаемом земельном участке (Приказ Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов»). Мэрия Новосибирска проверяет соблюдение всех условий и продаёт земельный участок за 15% от кадастровой стоимости собственнику здания.
Но, как часто бывает, этот порядок стал использоваться для того, чтобы получить муниципальную землю в собственность без торгов и построить там или многоквартирный дом, или коммерческий объект, или просто продать земельный участок и заработать несколько миллионов рублей. Сама махинация заключается в том, что объект на таких земельных участках либо не возводился вообще, либо было построено временное сооружение и снесено сразу же после выкупа, либо под маленький объект выкупается довольно большой земельный участок (нарушение процента застройки участка).
В последнее время со стороны правоохранительных органов такая схема не раз признавалась мошеннической: осужден Дейн за выкуп земельного участка в Заельцовском бору, возбуждено уголовное дело в отношении девелопера-Крючкова за выкуп земельного участка на улице Потанинской, возбуждено уголовное дело в отношении начальника управления по земельным ресурсам Кузнецова за выкуп земельного участка под объект, меньшей площади, чем предусмотрено нормативами. Мы проанализировали выкуп более 2000 муниципальных земельных участков с 2015 по 2018 годы (список был предоставлен мэрией Новосибирска) и выявили более 100 случаев применения такой схемы.
Эпизод №1
Первой публикацию заслужила фирма, много лет успешно работающая на строительном рынке Новосибирска, но не побрезговавшая выкупить земельный участок площадью 3 373 кв.м. на улице Школьной в Новосибирске под объект, которого нет.
Итак, правообладателем земельного участка с кадастровым номером 54:35:083165:97 с 21 июля 2016 года числится ООО «Краснообск. Монтажспецстрой», которое выкупило его по статье 39.20 Земельного кодекса РФ. Каких-либо зарегистрированных объектов в Россреестре на данном земельном участке не значится, кроме трубопроводных сетей, принадлежащих городу Новосибирску. Если смотреть публичную кадастровую карту и космические снимки, то кроме маленького ангара (не являющегося капитальным строением) на этом участке ничего не было ни на июнь 2016 года, ни на сентябрь 2016 года, ни на август 2017 года. До публикации редакция обратилась в ООО "Краснообск.Монтажспецстрой" с запросом, в котором предложили сообщить какой капитальный объект недвижимого имущества находился в собственности ООО «Краснообск,Монтажспецстрой» на земельном участке 54:35:083165:97, под который был продан мэрией Новосибирска вышеуказанный земельный участок в порядке статьи 39.20 ЗК РФ. Ответа не получили.
Если всё же предположить, что этот самый ангар и есть «автостоянка открытого и закрытого типа, подземная автостоянка, механизированная автостоянка, открытая площадка для стоянки транспортных средств» (именно такой вид разрешенного использования для земельного участка), то процент застройки участка составляет всего 8,57% (площадь здания - 289,04 кв.м., площадь участка - 3 373 кв.м.), вместо положенных 30%.
Но мы даже выехали на этот участок, чтобы убедиться, что от наших глаз не скрыта подземная автостоянка, которую невозможно увидеть из космоса. Однако кроме территории, частично обнесенной забором и гуляющего ветра, ничего обнаружить так и не удалось.
Кадастровая стоимость этого участка 15 523 085 рублей, а, соответственно, цена выкупа - 2 328 463 рублей, то есть муниципальный бюджет не получил как минимум 13 миллионов рублей. А если оценивать рыночную стоимость, то ущерб бюджету Новосибирска может возрасти в несколько раз. Неудивительно, если спустя время мы увидим, как ООО «Краснообск. Монтажспецстрой» строит на этом участке многоквартирный дом или деловой центр. А ведь это только начало. И только первый объект, которых в общей сложности больше ста. Возможно, если не раздавать муниципальную землю направо и налево, то в бюджете города хватит денег не только, чтобы улицы чистить, но и дефицит закрыть.